الباب الرابع
الحفاظ علي الثروة العقارية
الفصل الأول
تنظيم اتحاد الشاغلين

(مادة ٦٩)
تسري أحكام هذا الفصل علي المباني والمنشآت في وحدات الإدارة المحلية، ولا تسري أحكام هذا الفصل علي المباني التالية:
* المباني المستغلة إدارياً بالكامل لجهات حكومية.
* المنشآت الخاضعة لأحكام القانون رقم (١) لسنة ١٩٧٣ في شأن المنشآت الفندقية والسياحية.
* المساكن المملوكة لشخص اعتباري والمخصصة بأكملها لسكني العاملين بها.
* المساكن التي تشغل بتصاريح إشغال مؤقتة لمواجهة حالات الطوارئ والضرورة.
* العقارات الخاضعة بكامل وحداتها للقانون رقم (٤) لسنة ١٩٩٦ بشأن سريان أحكام القانون المدني علي الأماكن التي لم يسبق تأجيرها، والأماكن التي انتهت، أو تنتهي عقود إيجارها دون أن يكون لأحد حق البقاء فيها.
(مادة ٧٠)
علي اتحادات ملاك العقارات القائمة وقت العمل بهذا القانون توفيق أوضاعها بما يتفق مع أحكامه، وذلك خلال اثني عشر شهراً من تاريخ صدور نظام اتحاد الشاغلين.
وإلي أن تصدر اللائحة التنفيذية لهذا القانون ونظام اتحاد الشاغلين يستمر العمل باللوائح والقرارات المنظمة في شأن اتحادات الملاك.
(مادة ٧٢)
تنشأ اتحادات لشاغلي العقارات المبنية، التي لا يقل عدد وحداتها عن خمس وحدات أو المجمعات السكنية، سواء كانت كلها أو بعضها سكنية أو غير سكنية، مملوكة أو بحق انتفاع أو مؤجرة لأشخاص طبيعية أو اعتبارية، وذلك أياً كان تاريخ إنشائها أو شغلها، كما يجوز إنشاء اتحاد يضم أكثر من عقار، ويجوز تكوين اتحاد يضم مجموعة عقارات متجاورة، وذلك طبقاً لما تحدده اللائحة التنفيذية من إجراءات في هذا الشأن.
وعلي الوحدات المحلية، خلال مدة لا تجاوز ثلاثة أشهر من تاريخ صدور اللائحة التنفيذية ونظام اتحاد الشاغلين، إخطار شاغلي العقارات التي تسري عليها أحكام هذا الباب، والتي لم يتم إنشاء الاتحاد بها للقيام بإنشاء اتحادات للشاغلين أو توفيق أوضاع اتحادات الملاك القائمة ومتابعة القيام بإنشاء الاتحادات أو توفيق الأوضاع، وذلك وفقاً لما تحدده اللائحة التنفيذية.
(مادة ٧٣)
يجوز لمجالس إدارات اتحادات الشاغلين القائمة في مجمع سكني أن تنشئ فيما بينها اتحاداً للتنسيق في المسائل المشتركة، ولمعاونة تنفيذ الجهات الإدارية لواجباتها المحلية، وذلك وفقاً للضوابط التي تحددها اللائحة التنفيذية.
(مادة ٧٤)
يتولي الاتحاد الحفاظ علي سلامة العقار وأجزائه المشتركة وملحقاته، وضمان صيانته وترميمه وتدعيمه والحفاظ علي طابعه المعماري، وتوفير الخدمات المطلوبة للعقار والانتفاع الأمثل به في الغرض الذي أنشئ من أجله، وله في سبيل ذلك التعاقد مع شركات صيانة المباني المقيدة لدي الوحدات المحلية، وذلك كله طبقاً لما تحدده اللائحة التنفيذية.
(مادة ٧٥)
تتولي الوحدات المحلية المختصة قيد الاتحادات وتحديث البيانات الخاصة بعضويتها ومتابعة قيامها بالتزاماتها، ويكتسب الاتحاد الشخصية الاعتبارية بمجرد القيد، وطبقاً لما تحدده اللائحة التنفيذية.
وينشأ سجل خاص لقيد اتحادات الشاغلين بكل وحدة محلية. ويؤشر في هذا السجل بما يرد للوحدة المحلية من محاضر الجمعيات العمومية وقراراتها والتظلمات من قرارات الاتحاد، وأي شأن من شؤونه، مع بيان تاريخ ورودها وطريقة تسليمها، وذلك طبقاً لما تحدده اللائحة التنفيذية.
(مادة ٧٦)
يعد عضوا باتحاد الشاغلين كل من يشغل وحدة فيه سواء كان مالكاً أو صاحب حق انتفاع أو مشتريا بعقد غير مسجل أو مستأجراً لها أو يحوزها بموجب سند قانوني، سواء كان شخصاً طبيعياً أو اعتبارياً، كما يعتبر عضواً باتحاد الشاغلين مالك العقار كله أو بعضه، ولو لم يكن من الشاغلين، فإذا تعدد ملاك العقار غير الشاغلين، ناب عنهم من يختارونه في عضوية الاتحاد، وإذا تعدد الشاغلون للوحدة مثلهم من يختارونه في العضوية.
(مادة ٧٨)
يكون مالك وحدات العقار رئيس الاتحاد، فإذا تعدد الملاك فعليهم اختيار رئيس الاتحاد من بينهم.
فإذا رفض المالك أو الملاك رئاسة الاتحاد انتخبت الجمعية العمومية لاتحاد الشاغلين رئيساً للاتحاد من بين أعضاء الاتحاد من غير الملاك، فإذا تعذر علي الجمعية العمومية تعيين الرئيس، أو لم تجد من يقبل التعيين تولت الوحدة المحلية المختصة بالمحافظة الكائن بدائرتها العقار تعيين من تراه من غير الشاغلين.
(مادة ٧٩)
مع عدم الإخلال بحكم المادة السابقة تختص الجمعية العمومية للاتحاد بانتخاب وعزل رئيس وأعضاء مجلس إدارة الاتحاد، وباتخاذ جميع القرارات التي تحقق أهداف الاتحاد، وذلك وفقاً للقواعد والإجراءات التي تحددها اللائحة التنفيذية.
كما تختص الجمعية العمومية بتحديد الالتزامات المالية، التي يلتزم بها الشاغلون، وفقاً لما تحدده اللائحة التنفيذية في هذا الشأن.
(مادة ٨٠)
تشكل الجمعية العمومية لاتحاد الشاغلين من جميع أعضاء الاتحاد، وتنعقد الجمعية العمومية لاتحاد الشاغلين مرة علي الأقل كل سنة، أو بناء علي طلب من مجلس إدارة الاتحاد أو طلب من الجهة الإدارية المختصة أو بدعوة موقعة من أكثر من نصف الأعضاء علي الأقل، ولا يكون لمن تخلف عن سداد الالتزامات المالية صوت معدود في المداولات، ويشترط موافقة ثلثي أعضاء الجمعية العمومية الحاضرين ممن لهم حق التصويت علي تحديد الاشتراكات والالتزامات الأخري.
وتحدد اللائحة التنفيذية إجراءات دعوة أعضاء الجمعية العمومية، والنصاب اللازم لصحة الانعقاد، وكيفية صدور القرارات.
وتكون قرارات الجمعية العمومية لاتحاد الشاغلين ملزمة لجميع أعضاء الاتحاد.
(مادة ٨١)
علي عضو الجمعية إذا كان شخصاً اعتبارياً أو مالكاً للعقار غير شاغل له أو شاغلين متعددين لوحدة واحدة أن يخطر رئيس الاتحاد باسم من يختاره لتمثيله في العضوية.
وفي جميع الأحوال يجوز لأي عضو ولو كان ممثلاً لشخص اعتباري أو لمالك في العقار أو لشاغلين متعددين لوحدة واحدة أن ينيب عنه في حضور اجتماعات الجمعية عضواً آخر في الاتحاد مع إخطار رئيس الاتحاد كتابياً.
(مادة ٨٢)
علي عضو الجمعية العمومية الذي لا يقيم في العقار أن يخطر رئيس الاتحاد بمحل إقامته أو بموطنه المختار، وبالتغيير الذي يطرأ عليه، وإلا صح إعلانه في قلم كتاب المحكمة المختصة التي يقع في دائرتها العقار.
(مادة ٨٣)
توجه الدعوة لحضور الجمعية العمومية للاتحاد إلي جميع أعضائها قبل الموعد المحدد للاجتماع بخمسة عشر يوماً علي الأقل وتتم الدعوة وفقاً لما تحدده اللائحة التنفيذية.
(مادة ٨٤)
تتكون موارد الاتحاد من الالتزامات المالية التي تقررها الجمعية العمومية علي جميع الشاغلين أو عائد ناتج استثمار موارد الاتحاد أو التبرعات التي يتلقاها الاتحاد من الأعضاء أو غيرهم، وتحدد اللائحة التنفيذية الإجراءات التي تتخذ في هذا الشأن.
ويتولي أمين الصندوق تحصيل الالتزامات المالية التي تقررها الجمعية العمومية وإيداعها وسحبها من المصارف وإعداد الميزانية التقديرية والحساب الختامي وعرضها علي الجمعية العمومية، وذلك كله طبقاً لما تحدده اللائحة التنفيذية.
(مادة ٨٦)
يكون للاتحاد في سبيل تحصيل الالتزامات المالية التي تحددها الجمعية العمومية حق الامتياز علي الوحدة وملحقاتها وما لها من حصة شائعة في الأرض والأجزاء المشتركة للعقار وما بها، أو علي منقولات شاغل الوحدة إذا لم يكن مالكاً لها، وتحسب مرتبة هذا الامتياز من يوم قيده، كما يعفي قيد حق الامتياز أو تجديده أو شطبه أو إلغاء الشطب من الرسوم أو الضرائب أو المصروفات.
ولرئيس الاتحاد أو نائبه بحسب الأحوال بعد تكليف الشاغل الذي لم يف بالتزاماته المالية أن يستصدر من قاضي الأمور الوقتية المختص أمراً بالأداء، وتكون العقارات والمنقولات المشمولة بحق الامتياز ضامنة لتنفيذ الأمر أو الحكم.
وفي جميع الأحوال يترتب علي عدم سداد كل أو بعض الاشتراكات أو الالتزامات والنفقات المشار إليها ما يترتب علي عدم سداد الأجرة من آثار قانونية.
(مادة ٨٧)
يلتزم الشاغل بإجراء الإصلاحات الداخلية للوحدة التي يشغلها ولسائر الأجزاء المفرزة التي يملكها أو يحوزها متي كان من شأن عدم إجرائها الإضرار بأحد من الشاغلين أو إلحاق أذي بالمبني، وإذا تراخي الشاغل عن تنفيذ الإصلاحات المذكورة جاز لرئيس الاتحاد -بعد تكليف الشاغل بالإصلاح بكتاب مسجل بعلم الوصول خلال سبعة أيام علي الأقل- أن يستصدر من القاضي المختص بالأمور المستعجلة في المحكمة الكائن بدائرتها العقار إذناً بالإصلاح علي نفقة الشاغل.
(مادة ٨٨)
يلتزم الخلف العام أو الخاص لعضو اتحاد الشاغلين قبل الاتحاد بذات الحقوق والواجبات المقررة في هذا القانون والتي ترتبت في ذمة السلف.
الفصل الثاني
في شأن صيانة وترميم العقارات المبنية
وهدم المنشآت الآيلة للسقوط
(مادة ٨٩)
مع عدم الإخلال بأحكام القانون رقم ١٤٤ لسنة ٢٠٠٦ في شأن تنظيم هدم المباني والمنشآت غير الآيلة للسقوط، تتولي الجهة الإدارية المختصة بشؤون التخطيط والتنظيم بنفسها أو من خلال مهندسين أو مكاتب هندسية أو أي جهات هندسية متخصصة معتمدة معاينة وفحص المباني والمنشآت وتقرير ما يلزم اتخاذه للمحافظة علي الأرواح والأموال سواء بالصيانة أو الترميم أو التدعيم لجعلها صالحة للغرض المخصصة من أجله، أو بالهدم الجزئي أو الكلي طبقاً لما توضحه اللائحة التنفيذية من إجراءات في هذا الشأن.
وتشكل في كل وحدة من وحدات الإدارة المحلية لجنة أو أكثر يصدر بها قرار من المحافظ المختص تضم اثنين من المهندسين المعماريين أو المدنيين المقيدين بنقابة المهندسين تتولي دراسة التقارير المقدمة من الجهة الإدارية المختصة بشؤون التخطيط والتنظيم في شأن المباني المشار إليها في الفقرة السابقة، وإجراء المعاينات علي الطبيعة وإصدار قرارات بشأنها علي وجه السرعة.
وتصدر قراراتها في ذلك متضمنة المدة اللازمة لتنفيذ الأعمال المطلوبة وما إذا كانت تستوجب إخلاء المبني مؤقتاً جزئياً أو كلياً، وفي حالتي الهدم الجزئي أو الكلي تعتمد القرارات من المحافظ المختص أو من ينيبه خلال أسبوع علي الأكثر من تاريخ استلام تقرير اللجنة وتكون قراراتها نهائية.
ويحدد القرار الذي يصدره الوزير المختص بالإسكان قواعد ومعايير اختيار المهندسين والمكاتب الهندسية المشار إليها في الفقرة الأولي والإجراءات التي تتبع في مزاولة أعمالها، وأيضاً الجهات الهندسية المتخصصة، كما يحدد كيفية تشكيل اللجنة والقواعد والإجراءات التي تتبع في مزاولة أعمالها، كما يصدر قرار بالأعمال التي تعتبر من أعمال الصيانة أو الترميم أو التدعيم أو الهدم الجزئي أو الكلي في تطبيق أحكام القانون.
تحدد اللائحة التنفيذية الحالات التي يكون فيها الاستعانة بالمهندسين بالمكاتب الهندسية لمعاينة وفحص المباني والمنشآت الواردة في الفقرة الأولي من هذه المادة وجوبياً.
(مادة ٩٠)
يعلن قرار المحافظ في شأن الأعمال الواردة في المادة السابقة إلي ذوي الشأن من الملاك وشاغلي العقار وأصحاب الحقوق واتحادات الشاغلين المنصوص عليها بالفصل الأول من هذا الباب بالطريق الإداري، وتعاد صورة منه إلي الجهة الإدارية المختصة بشؤون التخطيط والتنظيم،
فإذا تعذر إعلان أي منهم يتم الإعلان بإيداع نسخة من القرار في مقر الوحدة المحلية وقسم الشرطة أو نقطة الشرطة الواقع في دائرتها العقار، ويخطر ذوو الشأن بذلك الإيداع بكتاب موصي عليه بعلم الوصول وفي جميع الأحوال تلصق نسخة من القرار في مكان ظاهر بواجهة العقار.
(مادة ٩١)
يجوز لذوي الشأن أو اتحادات الشاغلين التظلم من القرارات التي تصدرها اللجنة المشار إليها بالمادة (٨٩) وفقاً لأحكام هذا القانون وذلك خلال خمسة عشر يوماً من تاريخ إخطارهم بهذه القرارات، ويكون التظلم بموجب خطاب مسجل مصحوب بعلم الوصول.
وتختص بنظر التظلمات لجنة تشكل بمقر الوحدة المحلية المختصة بشؤون التخطيط والتنظيم بقرار من المحافظ المختص، ومكونة من:
١- قاض تنتدبه الجمعية العمومية للمحكمة رئيساً، وعضوية كل من:
٢- مدير مديرية الإسكان بالمحافظة أو من ينوب عنه.
٣- مهندس استشاري مدني لا تقل خبرته عن خمسة عشر عاماً.
٤- اثنين من المهندسين المتخصصين في الهندسة المدنية من غير العاملين بالجهة الإدارية المختصة بشؤون التخطيط والتنظيم بالوحدة المحلية يختارهما المحافظ المختص لمدة سنتين قابلة للتجديد.
ويشترط لصحة انعقادها حضور رئيسها وثلاثة علي الأقل من أعضائها من بينهم اثنان من المهندسين، وتصدر قراراتها بأغلبية أصوات الحاضرين وعند التساوي يرجح الجانب الذي منه رئيس اللجنة.
وعلي اللجنة أن تبت في التظلمات المقدمة إليها وإبلاغ ذوي الشأن خلال ثلاثين يوماً من تاريخ تقديمها، وتبين اللائحة التنفيذية القواعد والإجراءات التي يتم بها الإخطار وكيفية إعلان قراراتها إلي ذوي الشأن واتحاد الشاغلين والجهة الإدارية المختصة بشؤون التخطيط والتنظيم وتعتبر قرارات اللجنة نهائية.
(مادة ٩٢)
مع عدم الإخلال بالأحكام الخاصة بهذا القانون، يجب علي المالك أو اتحاد الشاغلين بحسب الأحوال أن يبادروا إلي تنفيذ قرار اللجنة النهائي في شأن المنشأة الآيلة للسقوط والترميم والصيانة وفقاً لأحكام هذا القانون، وذلك في المدة المحددة لتنفيذه.
وللجهة الإدارية المختصة بشؤون التخطيط والتنظيم في حالة امتناع المالك أو اتحاد الشاغلين بحسب الأحوال عن تنفيذ قرار اللجنة النهائي في المدة المحددة لذلك، أن تقوم بتنفيذه عن طريق الشركات المتخصصة علي نفقة صاحب الشأن وتحصل قيمة التكاليف وجميع النفقات بطريق الحجز الإداري.
في حالة عدم وجود اتحاد شاغلين يجوز للمستأجر إذا تأخر المالك والجهة الإدارية المذكورة عن القيام بتنفيذ ما نص عليه القرار النهائي، أن يحصل علي إذن من القضاء المستعجل في أن يجري الأعمال المقررة دون الحاجة إلي الحصول علي موافقة المالك، وأن يستوفي ما أنفقه خصماً من مستحقات المالك لديه.
(مادة ٩٣)
تتولي الوحدات المحلية قيد شركات الصيانة المؤهلة للقيام بأعمال صيانة المباني، وتحدد اللائحة التنفيذية لهذا القانون قواعد وإجراءات القيد والإشراف علي هذه الشركات.
(مادة ٩٤)
إذا اقتضت أعمال الترميم أو الصيانة أو الهدم الجزئي إخلاء المبني مؤقتاً من شاغليه حرر محضر إداري بأسماء المستأجرين الفعليين دون سواهم وتقوم الجهة الإدارية المختصة بشؤون التخطيط والتنظيم بإخطارهم بالإخلاء في المدة التي تحددها، فإذا لم يتم الإخلاء بعد انقضائها جاز تنفيذه بالطريق الإداري ولشاغلي البناء الحق في العودة إلي العين بعد ترميمها أو تدعيمها دون الحاجة إلي موافقة المالك ويتم ذلك بالطريق الإداري في حالة امتناع المالك.
(مادة ٩٥)
علي شاغلي العين بالعقار الصادر قرار نهائي بهدمها كلياً أن يبادروا إلي إخلائها في المدة المحددة في القرار، فإذا امتنعوا عن الإخلاء كان للجهة الإدارية المختصة بشؤون التخطيط والتنظيم إخلاؤهم بالطريق الإداري وعلي نفقتهم دون أي إجراءات.
(مادة ٩٦)
تلتزم الجهة الإدارية المختصة بشؤون التخطيط والتنظيم في أحوال الخطر الداهم بإخلاء العقار وكذلك المباني المجاورة عند الضرورة من السكان بالطريق الإداري واتخاذ ما تراه لازماً من الاحتياطات والتدابير إلا في حالة تهديد البناء بالانهيار العاجل فيكون لها في هذه الحالة الحق في إخلائه فوراً.
كما يكون لها في حالة الضرورة القصوي هدم العقار جزئياً أو كلياً بموجب حكم من قاضي الأمور المستعجلة بالمحكمة الكائن في دائرتها العقار.
الباب الخامس
العقوبات
«مادة ٩٧»
مع عدم الإخلال بأي عقوبة أشد ينص عليها قانون العقوبات أو أي قانون آخر، يعاقب علي الأفعال المبينة في المواد التالية بالعقوبات المقررة لكل منها.
«مادة ٩٨»
كل من أخل عمداً بأي من مهام وظيفته المنصوص عليها في المواد (١٧، ١٨ «فقرة ثانية»، ٣٥، ٣٦، ٣٨، ٤٣، ١١٢)، من هذا القانون يعاقب بالحبس والغرامة التي لا تقل عن عشرة آلاف جنيه، ولا تزيد علي مائة ألف جنيه أو بإحدي هاتين العقوبتين، ويجوز الحكم فضلاً عن ذلك بالعزل من الوظيفة، وتتعدد العقوبات بتعدد المخالفات.
«مادة ٩٩»
يعاقب كل من خالف أحكام الفقرة الأولي من المادة «١٨» من هذا القانون، بالحبس وبالغرامة التي لا تقل عن مائة ألف جنيه، ولا تزيد علي خمسمائة ألف جنيه أو بإحدي من هاتين العقوبتين، وتتعدد الغرامات بتعدد المخالفات.
ويعاقب بالحبس أو الغرامة التي لا تقل عن عشرة آلاف جنيه ولا تزيد علي خمسين ألف جنيه كل من خالف أحكام الفقرة الثالثة من المادة «١٨» من هذا القانون.
وتكون العقوبة السجن لمدة لا تقل عن خمس سنوات ولا تزيد علي عشر سنوات وغرامة لا تقل عن خمسين ألف جنيه ولا تزيد علي مائة ألف جنيه إذا ارتكبت الجرائم المشار إليها في هذه المادة عن طريق التحايل أو الإعلان عن تقاسيم وهمية.
«مادة ١٠٠»
يعاقب بغرامة لا تقل عن خمسين ألف جنيه ولا تزيد علي مائتي ألف جنيه كل من خالف أحكام المادة «٢١» من هذا القانون، وذلك فضلاً عن الحكم بإزالة أو تصحيح الأعمال المخالفة علي نفقة المخالف.
«مادة ١٠١»
يعاقب بالحبس والغرامة التي لا تقل عن مثلي قيمة الأعمال المخالفة ولا تجاوز ثلاثة أمثال هذه القيمة وقت صدور الحكم، كل من قام بإنشاء مبان أو إقامة أعمال أو توسيعها أو تعليتها أو تعديلها أو تدعيمها أو ترميمها أو هدمها بدون ترخيص من الجهة الإدارية المختصة.
كما يعاقب بالحبس وبغرامة لا تقل عن مثلي قيمة الأعمال المخالفة وبما لا يجاوز خمسمائة ألف جنيه كل من قام باستئناف أعمال سبق وقفها بالطريق الإداري علي الرغم من إعلانه بذلك.
وفي جميع الأحوال تخطر نقابة المهندسين أو اتحاد المقاولين - حسب الأحوال - بالأحكام التي تصدر ضد المهندسين أو المقاولين وفقاً لأحكام هذا القانون لاتخاذ ما يلزم بشأنهم.
«مادة ١٠٢»
يعاقب المهندس أو الشخص المسؤول عن المراجعة في المكتب الهندسي القائم بأعمال الاعتماد علي مخالفته لأحكام المواد «٤٠، ٤٢، ٤٥، ٦١» من هذا القانون بالحبس وغرامة لا تقل عن ٥% من قيمة الأعمال المرخص بها ولا تزيد علي ١٠% من قيمة هذه الأعمال وذلك بحد أدني خمسين ألف جنيه، ويحكم بإزالة المخالفات وتصحيح الأعمال المخالفة علي نفقة المخالف، وتتعدد العقوبات بتعدد المخالفات، وفي حالة تكرار المخالفة تقضي المحكمة بشطب المهندس المخالف أو المكتب الهندسي الذي ارتكب المخالفة لصالحه ومن أحد العاملين لديه من قرار وزير الإسكان باعتماد مهندسين أو مكاتب هندسية تتولي إعداد أو مراجعة الرسومات والمستندات.
«مادة ١٠٣»
يعاقب بالحبس مدة لا تقل عن ستة أشهر وبغرامة لا تقل عن مثلي قيمة الأعمال المخالفة بحد أدني خمسين ألف جنيه ولا تجاوز ثلاثة أمثال قيمة الأعمال المخالفة أو بإحدي هاتين العقوبتين كل من أقام أعمالاً دون مراعاة الأصول الفنية المقررة قانوناً في تصميم أعمال البناء أو تنفيذها أو الإشراف علي التنفيذ أو في متابعته أو عدم مطابقة التنفيذ للرسومات والبيانات أو المستندات التي منح الترخيص علي أساسها أو الغش في استخدام مواد البناء أو استخدام مواد غير مطابقة للمواصفات المقررة، فإذا نتج عن ذلك سقوط البناء كلياً أو جزئياً، أو صيرورته آيلاً للسقوط كانت العقوبة السجن وغرامة لا تقل عن مثلي قيمة الأعمال المخالفة ولا تزيد علي ثلاثة أمثال قيمة الأعمال المخالفة، وتكون العقوبة السجن المؤبد أو المشدد وبغرامة مائتي ألف جنيه ولا تجاوز قيمة الأعمال المخالفة إذا نشأ عن الفعل وفاة شخص أو أكثر أو إصابة أكثر من ثلاثة أشخاص أو إذا ارتكب الجاني في سبل إتمام جريمته تزويراً واستعمل في ذلك محرراً مزوراً.
ويحكم فضلاً عن ذلك بشطب اسم المهندس المصمم أو المشرف علي التنفيذ أو المقاول من سجلات نقابة المهندسين أو سجلات اتحاد المقاولين - بحسب الأحوال وذلك لمدة لا تزيد علي سنتين وفي حالة العود يكون الشطب بصفة دائمة.
«مادة ١٠٤»
يعاقب كل من يخالف أحكام المادتين رقمي «٤٨، ٤٩» من هذا القانون بالحبس أو الغرامة التي لا تقل عن عشرين ألف جنيه ولا تزيد علي ٥٠ ألف جنيه، وفي جميع الأحوال يحكم بتصحيح الأعمال المخالفة علي نفقة المخالف، وإذا ترتب علي المخالفة وفاة شخص أو أكثر أو إصابة أكثر من ثلاثة أشخاص تكون العقوبة بالسجن المؤبد أو المشدد فضلاً عن الغرامة بحديها الأدني والأقصي المذكورين.
«مادة ١٠٦»
يعاقب المخالف بغرامة تعادل ٠١.٠% من إجمالي قيمة الأعمال المرخص بها عن كل يوم يمتنع فيه عن تنفيذ ما قضي به الحكم أو القرار النهائي للجهة المختصة من إزالة أو تصحيح أو استكمال، وذلك بعد انتهاء المدة التي تحددها الجهة الإدارية المختصة بشؤون التخطيط والتنظيم بالوحدة المحلية لتنفيذ الحكم أو القرار.
ويكون الخلف العام أو الخاص مسؤولاً عن تنفيذ ما قضي به الحكم أو القرار النهائي من إزالة أو تصحيح أو استكمال، وتبدأ المدة المقررة للتنفيذ من تاريخ إعلانه بالحكم أو القرار إعلاناً قانونياً، ويطبق في شأنه الأحكام الخاصة بالغرامة المنصوص عليها في هذه المادة.
كما تسري أحكام هذه الغرامة في حالة استئناف الأعمال الموقوفة، وذلك عن كل يوم اعتبارا من اليوم التالي لإعلان ذوي الشأن بقرار الإيقاف.
(مادة ١٠٨)
يعاقب كل شاغل يتخلف عن أداء اشتراك الصيانة أو الالتزامات المالية المقررة بغرامة شهرية لا تقل عن عشرة جنيهات ولا تجاوز مائة جنيه تتعدد بعدد أشهر التخلف ويحكم فضلا عن ذلك بإلزامه بأدائه الالتزامات المالية المقررة.
مادة (١٠٩)
يعاقب بالحبس مدة لا تقل عن شهرين ولا تزيد علي سنة وبغرامة لا تقل عن ألف جنيه ولا تجاوز خمسة آلاف جنيه أو بإحدي هاتين العقوبتين كل من يخالف أياً من أحكام المادتين «٩٢، ٩٥» وتكون العقوبة الحبس والغرامة معا إذا ترتب علي عدم تنفيذ ذوي الشأن للقرار الصادر بالهدم الكلي أو الجزئي سقوط المبني.
(مادة ١١١)
مع عدم الإخلال بأحكام القانون رقم ١٠ لسنة ١٩٩٠ بشأن نزع ملكية العقارات للمنفعة العامة يحظر من وقت اعتماد المخططات التفصيلية إجراء أعمال البناء أو التعلية في الأجزاء البارزة عن خطوط التنظيم. علي أن يعوض أصحاب الشأن تعويضا عادلا، ويستثني من ذلك أعمال التدعيم لإزالة الخلل وكذلك أعمال البياض.
وإذا صدر قرار بتعديل خطوط التنظيم أو في حالة إعادة تخطيط المنطقة جاز للوحدة المحلية المختصة بقرار مسبب إلغاء التراخيص السابق منحها أو تعديلها بما يتفق مع خط التنظيم الجديد سواء كان المرخص له قد شرع في القيام بالأعمال المرخص بها أو لم يشرع، وذلك بشرط تعويضه تعويضا عادلا.
(مادة ١١٢)
يكون للعاملين بجهاز التفتيش الفني علي أعمال البناء صفة الضبطية القضائية ويصدر بتحديدهم قرار من وزير العدل بالاتفاق مع الوزير المختص بالإسكان.
كما يكون للمهندسين العاملين بالإدارات المختصة بشؤون التخطيط والتنظيم بالوحدات المحلية الذين يصدر بتحديدهم قرار من وزير العدل بالاتفاق مع المحافظ المختص صفة الضبطية القضائية وذلك بالنسبة للجرائم التي تقع في دوائر اختصاصهم بالمخالفة لأحكام هذا القانون، ويكون لهم بمقتضي ذلك حق دخول مواقع الأعمال وإثبات ما يقع بها من مخالفات واتخاذ الإجراءات المقررة في شأنها.
(مادة ١١٣)
فيما عدا أحكام الباب الرابع تختص محكمة القضاء الإداري وحدها دون غيرها بالفصل في الطعون علي جميع القرارات الصادرة تطبيقا لأحكام هذا القانون وإشكالات التنفيذ في الأحكام الصادرة منها في هذا الشأن، ويكون نظر الطعون والفصل فيها علي وجه السرعة وتلتزم الجهة الإدارية بتقديم المستندات في أول جلسة ولا يترتب علي الطعن وقف تنفيذ القرار المطعون فيه ما لم تأمر المحكمة بذلك.




 

بسم الله الرحمن الرحيم

عقد اتحاد شاغلين((عمارة.....))



بعد الاطلاع على قانون البناء الموحد رقم 119/2008 واللائحة التنفيذية للقانون الصادرة بموجب قرار وزير الإسكان والمرافق والتنمية العمرانية الرقيم 144/2009 وبعد الاطلاع على قانون تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر الصادر بالقانون رقم 49/1977 ولائحته التنفيذية والقانون 136 لسنة 1981 فى شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر ولا تحته وبعد الاطلاع على محضر الجمعية العمومية التأسيسية للاتحاد المؤرخ / / 200

البند الأول

اسم الاتحاد /

إتحاد شاغلين .......

البند الثانى

مقر الاتحاد

مقر التحاد..........

البند الثالث

أعضاء الاتحاد

أولاً / الأعضاء:-

1-السيد/.................صفته ((مالك......مستأجر ...منتفع..))بطاقة قومي وحصته فى العقار ...........شاغل الوحدة رقم ..........طبيعتها ((سكن...تجارى....أدارى.....)) .


2-السيد/.................صفته ((مالك......مستأجر ...منتفع..))بطاقة قومي وحصته فى العقار ...........شاغل الوحدة رقم ..........طبيعتها ((سكن...تجارى....أدارى.....)) .


3-السيد/.................صفته ((مالك......مستأجر ...منتفع..))بطاقة قومي وحصته فى العقار ...........شاغل الوحدة رقم ..........طبيعتها ((سكن...تجارى....أدارى.....)) .


4-السيد/.................صفته ((مالك......مستأجر ...منتفع..))بطاقة قومي وحصته فى العقار ...........شاغل الوحدة رقم ..........طبيعتها ((سكن...تجارى....أدارى.....)) .


ثانياً / التعديلات الواردة على الأعضاء :-


1-تم الإتفاق على اختيار السيد/....... بطاقة قومى رقم.........ممثلا عن ملاك الوحدة رقم.....

2-يتعين على كل عضو إخطار مجلس إدارة الإتحاد بالتعديلات وكذلك إخطار الوحدة المحلية بكل تعديل يرد على العضوية .

ثالثاً /
زوال العضوية تزول عضوية الاتحاد بانتقال الحق الوارد على العين الكائنة بالعقار إلى الغير أو بقرار يصدر عن الجمعية العمومية للإتحاد.

رابعاً /اكتساب العضويةيصبح عضواً فى الاتحاد كل من يمتلك وحدة من وحدات العقار فى تاريخ لاحق على قيد الاتحاد بالجهة الإدارية ولا يحل عضواً فى الاتحاد المشترى بالتقسيط إلا بسداد كامل الثمن وجميع الالتزامات المالية التى كانت على العضو السابق.

خامساً / تسقط العضوية بزوال أحد شروطها.وهى


1-انتقال ملكية الوحدة للغير.

2-الحكم عليه بعقوبة مخلة للشرف والأمانة

البند الرابع

الجمعية العمومية للإتحاد

أولاً :- تشكيل الجمعية :- تشكل الجمعية العمومية من جميع أعضائها المسجلين بمحضر الجمعية العمومية المحلية الكائن بدائرتها العقار كما تشمل الأعضاء الجدد الذين ينضمون للإتحاد أو من يحلون محل الأعضاء كخلف عام أو خاص السابقين .ويستوى أن يكون شاغل الوحدة شخص طبيعى أو معنوى

ثانياً :-دعوه الجمعية العمومية للانعقاد

‌أ )


1- كيفيته:- يتم الدعوة لحضور الجمعية العمومية للإتحاد قبل الموعد المحدد للاجتماع بخمسة عشر يوماً على الأقل موضحاً بها جدول الأعمال وتاريخ ومكان وموعد الاجتماع . وتعيين وتحديد الميعاد والمكان الثانى فى حالة عدم توافر النصاب القانونى لصحة الاجتماع.

2- كيفيه الإعلان بالدعوة لعقد الجمعية العمومية .

‌أ-بتوقيع من عضو الجمعية العمومية بما يفيد استلامه الدعوة .

ب- إخطاره وإعلانه بمحل إقامته أوعلى محله المختار .

ج- الإعلان عن الدعوة فى لوحه الإعلانات بمدخل العقار ومكان ظاهر .

‌ب )نصاب الاجتماع وصحته :-

1- لا يكون اجتماع الجمعية العمومية صحيحاً إلا بحضور الأغلبية المطلقة لأعضائها فان لم يكتمل النصاب القانونى للاجتماع الأول: .

2- ينعقد الاجتماع الثانى فى الميعاد المحدد بالدعوة وذلك خلال مده أقلها ساعة وأقصاها 15 يوم من تاريخ الاجتماع الأول ويكون الانعقاد فى هذه الحالة صحيحاً بحضور أى عدد من الأعضاء .

3- ويجوز للعضو أن ينوب عنه غيره فى الحضور بتعويض مكتوب بذلك ولا تكون الإنابة إلا عن عضو واحد فقط .

‌ج ) محاضر الجلسات :-

1- يجب فى كل جلسة تحرير محضر حضور يثبت فيه أسماء جميع

الحاضرين وصفتهم سواء كان عضواً أو نائب عن العضو والمعتذرين عن الحضور والغائبين .

2- كما يجب أن يشمل المحضر ميعاد ومكان إنعقاد الجمعية العمومية.

3- القرارات الصادرة عن اجتماع الجمعية .

4- بيان عدد الأصوات عن كل قرار .

‌د )التصويت والأغلبية اللازمة لإتخاذ القرارات :-

أولاً:- فى الالتزامات المالية :-

1- تكون نسبة التصويت والمساهمة فى الإلتزامات المالية التى تقررها الجمعية العمومية بناء على مسطح نصيب الوحدة من الأرض منسوباً إلى إجمالي مسطح الأرض على أن يحتسب المتر المسطح للإشغال التجارى و الإدارى بضعف المتر المسطح للإشغال السكنى .م157 ق من اللائحة .

ثانياً:- فى جميع المسائل الأخرى :-

2- تصدر القرارات فى المسائل المطروحة وغيرها بموافقة أغلبية الأعضاء الحاضرين ولا يكون لمن تخلف عن سداد الالتزامات عاليه صوت معدود فى إتخاذ القرارات .

3- قرارات الجمعية ملزمه لجميع أعضائها الحاضرين وغير الحاضرين .

‌ه ) الانعقاد :-

1- يتعين انعقاد الجمعية العمومية مرة كل سنه على الأقل .

2- ويجوز انعقادها بناء على طلب مجلس إدارة الإتحاد .

3- كما يجوز انعقادها بناء على طلب ربع الأعضاء .

‌و ) اختصاصات الجمعية العمومية للاتحاد :-

تختص الجمعية العمومية للاتحاد باتخاذ جميع القرارات التى تحقق أهداف الاتحاد ولها على الأخص ما يلى :-

-انتخاب وعزل رئيس الإتحاد المنتخب وأعضاء مجلس الإدارة أو أحدهم وذلك بالإقتراع السري مع مراعاة أن يتم انتخاب البديل فى ذات الجلسة فى حالة العزل .

-إقرار الموازنة التقديرية للاتحاد .

-تحديد الاشتراكات والالتزامات المالية للشاغلين .

-التصديق على الحساب الختامى للاتحاد .

-الموافقة على الأعمال المطلوب تنفيذها بالعقار للمحافظة على سلامتك وأجزائه المشتركة وملحقاته والحفاظ على طابعة المعمارى وتوفير الخدمات المطلوبة للعقار .

-إتخاذ القرارات والإجراءات اللازمة للمحافظة على نظافة الأجزاء المشتركة للعقار (المدخل – السلالم – السطح وما إلى ذلك ) .


-النظر فى الشكاوى والتظلمات التى تقدم من ذوى الشأن .

-العمل على فض المنازعات التى تنشأ بين الأعضاء بسبب يتعلق باستخدام العقار .

qفإذا كان جميع أعضاء الجمعية العمومية ملاكاً لوحدات العقار يضاف لما تقدم الاختصاصات التالية للجمعية العمومية :-

-تعيين حارس أو أكثر وغيره من العاملين بالعقار وعزلهم وتحديد أجورهم .


-تنظيم استخدام الأجزاء المشتركة فى العقار


البند الخامس

مجلس الإدارة

وفقاً لقانون البناء ولائحته التنفيذية

uيتكون مجلس الإدارة من

أولاً:-إذا كان عدد أعضاء الاتحاد لا يجاوز سبعة أعضاء يشكل من :-

1- رئيس الاتحاد 2- أمين الصندوق 3- عضو 0

ثانياً:-إذا كان عدد أعضاء الاتحاد يجاوز سبعة أعضاء يشكل من:-

1- رئيس الاتحاد 2- مساعد رئيس الاتحاد 3- أمين الصندوق

4- عضو

وتم تشكيل مجلس الإدارة من :-

1)السيد/ ...........................صفته مالك ـــ رئيس الاتحاد .


2)
السيد/ ...........................صفته.......ــــ.نائب رئيس .

3)السيد/ ...........................صفته.... ــــ أمين الصندوق .

4)السيد/ ...........................صفته ....ــــ عضو مجلس إدارة .

uفى حالة رفض المالك أو أحد الملاك تولى رئاسة الإتحاد " ويجب أن يكون الرفض كتابة " تتولى الجمعية العمومية انتخاب رئيس للإتحاد . وفى حالة عدم تحقق ذلك تتولى الوحدة المحلية تعيين رئيس للإتحاد إلا أنه يحق للجمعية العمومية فى أى وقت تعيين رئيس للإتحاد غيره.

البند السادس

اختصاصات مجلس الإدارة

أولا :-إختصاصات المجلس

1)تنفيذ قرارات الجمعية العمومية للإتحاد .


2)دعوة الجمعية العمومية للانعقاد .


3)مباشرة إجراءات قيد الإتحاد في السجلات الخاصة بالوحدة المحلية المختصة وما يطرأ على الإتحاد من بعد ثلاث .


4)إدارة وتصريف شئون الإتحاد .


5)
تمثيل الإتحاد أمام القضاء والجهات الحكومية وأنابه الغير عنه فى ذلك .

·يتولى نائب رئيس مجلس الإدارة أو أمين الصندوق إختصاصات رئيس الإتحاد في حالة غيابه .

6) يكون للإتحاد في سبيل تحصيل الإلتزامات المالية التي تحددها الجمعية العمومية حق الإمتياز على الوحدة وملحقاتها ومالها من حصة شائعة فى الأرض والأجزاء المشتركة للعقار وما بها أو على منقولات شاغلي الوحدة إذا لم يكن مالكا بها .وتحسب مرتبة الإمتياز من يوم قيده .

ثانيا :- إختصاص رئيس الإتحاد ونائبه :-

(1)يكون لرئيس الإتحاد أو نائبه أن يتقدم بطلب إلى قاض الأمور الوقتية المختصة بإلزام العضو الذي لم يوفى بإلتزاماته المالية في الإتحاد بأن يؤدى قيمتها وتكون العقارات والمنقولات المشمولة بحق الامتياز ضامنه لتنفيذ الأمر أو الحكم إلا أن ذلك مشروط بأن يسبق اللجوء إلى القاضي أن يكلف العضو الشاغل بأداء ما عليه من إلتزامات مالية .

(2)لرئيس الإتحاد في سبيل إجراء الترميمات والإصلاحات داخل أي وحدة مغلقة أو ممتنع شاغلها عن إجراء الترميمات داخلها أن يلجأ إلى قضى الأمور المستعجلة بطلب الحصول على إذن بدخول الوحدة لتنفيذ الإصلاحات على نفقة الشاغل .

البند السابع

موارد الإتحاد وإجراء الصيانة

أولا:- موارد الإتحاد :-

تتكون موارد الإتحاد من :-

(1)الإلتزامات المالية التي تقررها الجمعية العمومية على جميع الشاغلين وأعضاء الإتحاد .

(2) عائد استثمار موارد الإتحاد فى البنوك أو غيرها .

(3)التبرعات التي يتلقاها الإتحاد من الأعضاء أو غيرهم .


*ويتولى أمين الصندوق للإتحاد مهام تحصيل الالتزامات المالية التي تقررها الجمعية العمومية ,و أعداد الموازنة والحساب الختامي وعرضها على الجمعية العمومية .

ثانيا : إجراء الترميم والصيانة

(1)يلتزم شاغل الوحدة بإجراء الإصلاحات الداخلية للوحدة التي يشغلها ولجميع الأجزاء المفرزه التي يملكها أو يحوزها متى كان من شأن عدم إجرائها الإضرار بأحد من الشاغلين أو إلحاق أذى بالمبنى .

(2)في حالة عدم تنفيذ الشاغل للإصلاحات الواقعة على عائقة جاز لرئيس الإتحاد بعد تكليف الشاغل بالإصلاح خلال سبعة أيام على الأقل – أن يحصل من قاض الأمور المستعجلة في المحكمة الكائن بدائرتها العقار على إذن بدخول الوحدة لتنفيذ الإصلاحات على نفقة الشاغل .

(3)
يلتزم الخلف العام أو الخاص لعضو الإتحاد بذات الإلتزامات الوقعة على عاتقه سلفه أمام إتحاد الشاغلين .

(4)يتولى مجلس إدارة الإتحاد القيام بأعمال الصيانه الدورية.


البند الثامن

نسبة التصويت وتوزيع الالتزامات المالية فى إتحاد الشاغلين

حيث نصت المادة 157 من اللائحة التنفيذية لقانون رقم 119/2008 تكون نسبة التصويت والمساهمة فى الالتزامات المالية التى تقررها الجمعية العمومية بناء على مسطح نصيب الوحدة من الأرض منسوباً إلى إجمالى مسطح الأرض على أن يحتسب المتر المسطح للأشغال التجارى الإدارى بضعف المتر المسطح للأشغال السكنى .

وعلى ذلك يتعين لمعرفة الالتزامات المالية وحصصها فى إتحاد الشاغلين معرفه حصة كل عضو .

أولاً :-معرفة مسطح نصيب الوحدة من الأرض منسوباً إلى إجمالى مسطح الأرض ويكون . ذلك على النحو الآتى :-

1- معرفة إجمالى مسطح الأرض بالمتر = س .

2- معرفة إجمالى مسطح الوحدات البنائية بالمتر =ص .


3-
قسمة إجمالى مسطح الأرض على إجمالى مسطح الوحدات البنائية س÷ص=ع وحتماً يكون الناتج جزء عشرى أى " 0.0 .

4- يتم ضرب الناتج بالبند 3 "ع" فى إجمالى مسطح كل وحدة يكون هو مقابل الوحدة فى الأرض .

مثال عملى


1-نفرض إجمالى مسطح الأرض = 600متر .


2- نفرض أن كامل وحدات العقار المبناه عشر وحدات سكنية ومساحة كل وحدة 120مترو خمس وحدات إدارية مساحة كل وحدة خمسون متر وخمس وحدات تجارية مساحة كل وحدة ثلاثون متر ومن ثم يكون الحساب على النحو التالى:


= سكنى / 10 وحدات × 120 متر = 1200 متر

=إدارى / 5 وحدات × 50متر = 250 متر

=محلات 5 وحدات × 30 متر = 150 متر

=ليكون إجمالى مساحة الوحدات البنائية بالعقار = 2100 متر

3-قسمة مسطح الأرض " 600متر " على مسطح الوحدات البنائية "2100متر" 600 ÷ 2100= 0.28

4-ومن ثم تكون حصة الشقة السكنية الواحدة من الأرض = 120 متر × 0.28 = 33.6 متر .


وحصة الوحدة الادارية 50×0.28=10,40متر


فى حين حصة المحل التجارى من الأرض = 30 متر × .028 = 8.4 متر

ومن ثم يكون توزيع الحصة المالية والمساهمة على النحو الآتى :-

أولاً :- بالنسبة للأجراء المفرزه والداخلية للوحدة يكون المتحمل بتكلفتها هو شاغل الوحدة المفرزه .

ثانياً :- بالنسبة للأجراء المشتركة والمشاع :-


1)يتم حساب إجمالى قيمة تكلفة الصيانة والترميم .

2)ثم قسمة إجمالى التكلفة على إجمالى مسطح الأرض .


3)الناتج يتم ضربه فى حصة كل شقة يكون هو حصتها فى مقدار الصيانة والترميم .


وبالنسبة للوحدات الإدارية يتم ضربه × 2 =

وبالنسبة للوحدات التجارية يتم ضربه × 2 = .................


1-نفرض إجمالى مسطح الأرض = 600متر .

2- نفرض أن كامل وحدات العقار المبناه عشر وحدات سكنية ومساحة كل وحدة 120مترو خمس وحدات إدارية مساحة كل وحدة خمسون متر وخمس وحدات تجارية مساحة كل وحدة ثلاثون متر ومن ثم يكون الحساب على النحو التالى:


= سكنى / 10 وحدات × 120 متر = 1200 متر

=إدارى / 5 وحدات × 50متر = 250 متر

=محلات 5 وحدات × 30 متر = 150 متر

=ليكون إجمالى مساحة الوحدات البنائية بالعقار = 2100 متر

3-قسمة مسطح الأرض " 600متر " على مسطح الوحدات البنائية "2100متر" 600 ÷ 2100= 0.28

4-ومن ثم تكون حصة الشقة السكنية الواحدة من الأرض = 120 متر × 0.28 = 33.6 متر .


وحصة الوحدة الادارية 50×0.28=10,40متر


فى حين حصة المحل التجارى من الأرض = 30 متر × .028 = 8.4 متر

ومن ثم يكون توزيع الحصة المالية والمساهمة على النحو الآتى :-

أولاً :- بالنسبة للأجراء المفرزه والداخلية للوحدة يكون المتحمل بتكلفتها هو شاغل الوحدة المفرزه .

ثانياً :- بالنسبة للأجراء المشتركة والمشاع :-


1)يتم حساب إجمالى قيمة تكلفة الصيانة والترميم .

2)ثم قسمة إجمالى التكلفة على إجمالى مسطح الأرض .


3)الناتج يتم ضربه فى حصة كل شقة يكون هو حصتها فى مقدار الصيانة والترميم .


وبالنسبة للوحدات الإدارية يتم ضربه × 2 =

وبالنسبة للوحدات التجارية يتم ضربه × 2 = .................